______________________________ LXIX Foro de debate Mercado Hipotecario (una visión global) Comentario: Vicente Llopis Pastor ____________________

De interesantísima actualidad resultó este LXIX Foro de debate que tuvo lugar el martes día 4 de diciembre de 2012 en la Sede de CAMON de Alicante. El tema tratado fue la evolución y situación de los préstamos y créditos hipotecarios dentro del sistema crediticio español y sus consecuencias, tanto personales como institucionales. Por ello el título de “Mercado hipotecario (Una visión global)” resultó acertadísimo y más acertada todavía la figura del ponente, don Antonio Segura León, quien fuera Jefe de Préstamos; Exjefe de Riesgos Inmobiliarios y otros cargos relacionados con la temática hipotecaria en la Caja de Ahorros del Mediterráneo.

     Como es habitual, la presentación estuvo a cargo de don Francisco Bernabéu Penalva; quien en acertadas palabras supo trasladar al auditorio la importancia que tiene el que estemos en el “Año internacional de las personas mayores”, trasladándonos la especial sensación de que la Unión Europea cuida las relaciones intergeneracionales y una evidencia de ello es el “Euroencuentro”, que se va a celebrar en el mes de junio en Tossa de Mar, en España, organizado por la Asociación Europea de Jubilados de Cajas de Ahorros, de la que Jubicam y algunos de sus miembros han estado al frente de ella con cargos de relevancia. Muy sentidas fueron sus palabras que rozaron nuestros corazones en favor de que nos consideráramos europeos en toda la magnitud de este concepto.

     He de indicar que no me fue posible asistir al Foro de debate por encontrarme de feliz viaje de turismo por la Isla de Cuba y que el comentario que ahora realizo es consecuencia de visionar la grabación que de dicho acto aparece en la web de Jubicam.

     A mi entender la exposición de don Antonio Segura León fue muy completa,  apoyándose en medios audiovisuales, realizando una disección académica de lo que ha sido el mercado hipotecario en los últimos años, con un análisis certero y abundante información de datos, cifras, gráficos e, incluso, legislación aplicable.

     No me va a ser fácil trasladar un resumen por la amplia información expuesta por el Sr. Segura León, pero tal vez podría ser la siguiente línea evolutiva:

 

a) Incremento del negocio inmobiliario sin precedentes.
 

b) Financiación por las entidades de crédito, no solo de la adquisición de viviendas por los particulares, sino también de promociones inmobiliarias, financiación de la adquisición de suelo y participación accionarial en dichas empresas inmobiliarias.
 

c) Elevada participación del sector de la construcción en la composición del PIB español, lo que desequilibra la estructura productiva y económica de nuestro país.
 

d) Creación de burbujas inmobiliarias; citando por ejemplo las de 1986-1992; 1995-1996; y, sobre todo, la de 2000-2003; esta última financiada de forma tan heterodoxa que ha tenido unas consecuencias no sólo de recesión sino de “depresión económica” (crisis), que es lo que estamos viviendo.
 

e) Este auge constructor de viviendas llegó al máximo en el año 2006 con 800.000 viviendas nuevas, más que el resto de todo el conjunto de países de la Unión Europea.
 

f) Confusión por los particulares del “efecto riqueza” basado en unas plusvalías que luego no se cumplieron.
 

g) Recurso de las entidades bancarias al ahorro exterior por la elevada necesidad de financiación inmobiliaria en España.
 

h) Algunas vías de lo que se entiende por “pelotazo”.
 

i) Financiación barata.
 

j) Titulización de activos por parte de las entidades financieras para conseguir recursos del exterior.
 

k) Excesiva facilidad para conceder créditos hipotecarios a sus clientes por parte de las entidades bancarias, algunas de cuyas concesiones eran prescritas por sus promotores con información de las empresas de tasación inmobiliaria.

     En resumen, una clarificadora línea argumental del mecanismo que nos ha llevado a una situación en la que, en magnitudes macroeconómicas, estamos en más del veinticinco por ciento de desempleo; crecimientos del PIB incluso negativos; declive del sector inmobiliario; endeudamiento de entidades bancarias por emisiones de bonos y titulizaciones hipotecarias y los frecuentes y desgarradores casos de desahucios de familias de su hipotecada casa.

     Otras cuestiones complementarias también sirven para delimitar esta cuestión del mercado hipotecario, como son un bajo tipo de interés, un Euribor a la baja, unos alargados plazos de vencimiento de los créditos y otras cuestiones ante las que hoy es necesario ofrecer soluciones políticas, sociales, administrativas y financieras.

     Como es natural surgió el caso de las entidades del sistema financiero español, en las que brillantemente actuaba la fenecida Caja de Ahorros del Mediterráneo, y sobre este tema surgieron diversas opiniones sobre la heterodoxia en la toma de decisiones en el sector bancario y unos visos de “modernización” auspiciados por consultores y asesores externos de estas entidades que, a la postre, no han resultado demasiado felices.

     Don Antonio Segura León nos dio algunas informaciones muy precisas, tales como el que los créditos hipotecarios en España son el 68% del crédito total a residentes; el que el sector de la construcción participa en un 10% del PIB y en un 13% en el nivel de empleo; que la morosidad actual se sitúa en un 10%, aunque en lo que respecta a financiación de viviendas de particulares es un 3%; que los créditos hipotecarios han pasado de 200.000 millones de euros en 1991 a 1.200.000 millones de euros en diez años, esta última cifra no es baladí, por lo inusitada y estratosférica que resulta y que, además, está por encima del PIB español que es de un billón de euros anuales. Amplió su información con referencias a la Ley 2/1981 de desarrollo del mercado hipotecario; Real Decreto de 1982 sobre mercado hipotecario; Ley 41/2007 sobre emisión de bonos; Ley 1994 sobre transparencia; ley 27/2012 sobre moratoria a conceder a personas en situación de posible desahucio y variados comentarios sobre cuestiones como la dación en pago y otras consideraciones sociales.

     El debate posterior resultó profundo, prolijo, amplio y clarificador; combinando decisiones de las entidades bancarias con actitudes del Gobierno y peticiones de crédito de constructores y compradores de viviendas. En él intervinieron F. Bernabéu; Daniel; Aura; R. Gomis; Escolano y otros, quienes por haber trabajado en nuestra entidad tienen un elevado conocimiento del tema y son portadores de una sobresaliente ética de conducta profesional, como han demostrado a lo largo de muchos años de servicio.

     Me complace efectuar esta síntesis porque es un tema en el que, de una u otra manera, hemos sido protagonistas.

     Muchas gracias y un saludo a todos.